ＫＪＲマネジメント　都市事業本部　運用一部　M.Sさん｜Interview

プロフィール

大学での学びから「まちづくり」や「建築」の可能性に魅力を感じ、不動産開発の世界へ。より広範なエリアや多様な物件タイプを扱い、自分の知見を広げられる環境を求めて、ＫＪＲＭでキャリアチェンジ。国内最大級の総合型REITのアセットマネージャーとなる。立地やトレンド、物件特性をふまえた運用の方針策定や、緻密な予算計画、それらを実行するための関係各所との協議、推進など、裁量をもって既存物件の資産価値向上に取り組み、多様なステークホルダーにメリットを享受してもらおうと創意工夫を重ねている。

所属部門

ＫＪＲマネジメント
都市事業本部　運用一部

所属する都市事業本部は、都市の基盤となる不動産へ投資する上場REIT「日本都市ファンド投資法人（JMF）」の運用を担う組織。商業施設やオフィス、その複合施設、ホテル、賃貸住宅など、都市生活になくてはならない不動産に投資を行い、継続的な運用を通じて、個人生活者を含む幅広い投資家層に安定的な資産形成の機会を提供している。

JMFの領域に挑戦。
アセットマネージャーのキャリアを拓く

新卒で商業不動産の開発・賃貸管理を行う会社で3年ほどテナントリーシングやプロパティマネジメント業務に携わっていました。まちづくりに通ずる仕事にやりがいを感じる一方、より自らの裁量で提案を行い、幅広い経験を積んでスキルの幅を広げたいとの気持ちが募っていました。

アセットマネジメントは未知の業界でしたが、ＫＪＲＭが運用する上場REIT「日本都市ファンド投資法人（JMF）」は、国内最大級の保有物件数と資産規模をもっていると知りました。また、入社前にお話を伺った弊社の先輩社員から、「ＫＪＲＭでは、物件をただ保有して安定運用を目指すだけでなく、リニューアルなどを通じて物件の価値向上に積極的に挑戦する姿勢を大切にしていて、自らアイデアをどんどん提案して地道に行動できる人を歓迎している」と聞いたことも、入社の大きな後押しとなりました。

このような環境であれば、幅広い経験を重ねることで自身の視野を広げ、アイデアを活かして新しい提案ができるようになるのでは、と思いました。

アセットに主体的に働きかけ、
現場感覚を武器に価値をつくる

入社してみると、周囲の先輩社員の仕事ぶりにも刺激を受けました。

それぞれの目標に向かって、細部にこだわりをもって向き合い、ねばり強く達成までもっていく責任感のある人が多いと思います。アセットマネジメントというと、数字の管理を中心に行う、いわば“机上の業務”というイメージもあるかもしれません。もちろん緻密な予実管理やシナリオの策定など、数字と向き合う業務は基本ですが、頻繁に現場にも行き、現場の関係者とコミュニケーションをとったり、周辺エリアの不動産環境の変化を肌で感じたりすることで、プロジェクト推進に必要な判断や調整をスムーズに進めていく創意工夫が求められます。現場感覚を大切にしながら、机上の数字と結び付けていく姿勢は、多くの先輩社員に共通する特徴だと思います。

私は入社から約4年間は、物件のリニューアルやリーシングを担当するチームで、大きなショッピングモールから都心の路面物件まで、幅広いタイプの物件に携わらせていただきました。
そのなかで、先輩方の仕事ぶりに倣い、現場で物件の特性や競合を的確に把握し、物件の強みや訴求ポイントを押さえたうえで交渉に臨むことの大切さや、「なぜこのテナントを誘致したいか」「こういうリニューアルをしていきたい」といった方針について、社内や投資家に対してロジカルに数字を用いて説明できるシナリオを構成する重要性を学びました。REITの物件運用ならではの視点や、投資家目線での説明責任の重要性を意識しながら業務に取り組んでいます。

採算性が課題のフードコートを転換、
裁量をもって資産価値を向上させる

4年ほど幅広いプロジェクトを担当する経験を経て、現在は主に商業、複合物件を扱う運用部に所属しています。
運用部のアセットマネージャーになると、個別のプロジェクトでベストを尽くすだけでなく、より中長期的な視野で担当物件の価値向上を実現させる責任が生じます。
各決算期の予算実績管理はもちろん、物件の将来的な成長機会を逃さないよう、物件１つずつについて将来プランを策定し、その実現に向けて社内外の関係者と連携しながら運用を進めていきます。こうした一連の流れは基本的に物件担当者が責任をもってマネジメントしていくことになります。

案件ごとに異なる状況に柔軟に対応しながらスケジュールや予算を適切に管理する必要があり、必要な知識・知見は多岐にわたるので、任されている裁量は大きく責任も大きいです。その分、運営に対する自分の視点やアイデアが物件価値の向上につながるとやりがいを感じますし、自分が転職時に目指していたような、幅広い経験を得ながら自分も成長できる環境であると感じます。
例えば、私が担当していたある商業施設では、フードコートの採算性が長らく課題となっていたのですが、思い切ってフードコートを廃止し、丸ごと一つの賃貸区画へ転換するという案件がありました。

当初はフードコートの廃止については賛否両論ありましたが、さまざまな試算や検討を経てシナリオを整理し、現場を含めた多くの関係者の皆様と議論を重ねながら、工事やリーシングを進めていきました。結果的には、ニーズの高かった子供服業態のテナント様に入居いただけたことで、区画の収益性は改善。あわせて当該区画の前面の広場に天然芝生を植えて緑豊かな気持ち良い空間をつくったことで、施設全体の集客力向上にもつながりました。お客様にも喜んでいただけつつ、物件の売上や利回りにも好影響を与えることができた、印象的なプロジェクトの一つです。

柔軟な制度と周囲の理解を力に、
キャリアと子育てを両立

私は現在一児の母として子育てをしながら働いており、1年ほど産休育休をとったあとに運用部に復帰しました。子どもの急な体調不良などによりどうしてもスケジュールの調整が必要になる場面もありますが、フレックス勤務や在宅勤務など、会社の制度を柔軟に活用し、周囲の方々にもご理解ご協力をいただきながら、復帰後も自分の希望していた運用部でキャリアを継続できていることは、非常にありがたいと感じています。今はまだ試行錯誤しながらの両立ではありますが、子どもはどんどん成長していきますので、これからもライフステージに応じて、自分にとって最善の働き方を会社と相談しながら実現していけたらと思っています。

投資家、利用者、そして地域へ。
良い循環を生むために

アセットマネージャーとしてまずは、部門が掲げている目標に向けて日々着実に物件の価値を高めていく取り組みを継続して積み重ねていきたいと思っています。
将来的には、JMFの方向性やREIT業界の潮流や投資家の皆様が求めていることをしっかりと理解したうえでの運用戦略を自ら立案・実行できるよう、引き続き学びを深めていきたいと考えています。

私にとってＫＪＲＭのアセットマネジメント業務の魅力は、やはり多様な物件一つひとつについて、予算実績の管理から将来方針の策定、その実現に向けて多くの関係者のマネジメントや地道な行動を積み重ねながら、資産価値を高めていくこと、その一連を自らの裁量と責任のもとで担えることだと考えています。資産価値の向上を通じて投資家の皆様へ還元できることに加え、物件の魅力が向上することで利用するお客様や地域全体にも良い影響が広がっていきます。こうしたプラスの循環が生まれるように、引き続き責任感をもって深く考えながら工夫を重ねていきたいと思っています。

※社員の所属およびインタビュー内容は、取材当時のものです。